2020年1月份开始，全国各地乃至全世界都遭遇了因新型冠状病毒导致的肺炎疫情（以下简称新冠疫情），政府为有效控制疫情蔓延，陆续出台了一系列疫情防控政策，在很长一段时间，除保障市民基本需要的生活超市、药店、医疗机构开放之外，各大商场、店铺、培训机构等均暂停营业，社会民众被要求居家办公、线上教学、减少出门等。很多企业、个体工商户和个人因疫情防控措施的实施而给租赁合同的履行带来了一定程度的障碍，那么，新冠疫情，是否可以成为商用房屋租赁合同解除的法定理由？下面将通过团队律师经办的案子来具体说明：

一、案情简介

A公司与B公司于2017年10月20日签订《房屋租赁合同》，合同约定：A公司将商铺出租给B公司，商铺的用途为教育培训场地，主要是口才和声乐培训，租赁期限自2017年10月20日起至2024年3月15日止，每月租金按年度递增方式确定，2019年10月20日至2020年10月19日每月租金总额为51521元。合同签订后，B公司按照合同的约定向A公司支付了3个月租金数额的租赁保证金140000元。另外，双方签订的《房屋租赁合同》第十四条的约定，如发生不可抗力事件致使合同约定的某条款或本合同无法履行，双方均应积极采取补救措施，减少双方的损失，需免责一方应向另一方提供免责书面函（需提供证明材料），在其证明得到证实后，可不计违约责任。

2020年1月份开始我国爆发新冠疫情，本次新冠疫情属于涉及全国的重大突发公共卫生事件。2020年2月14日，国务院教育督导委员会办公室发出紧急预警，明确疫情期间严禁开展任何形式的线下培训，不得举办任何形式的聚集性培训活动。广东省教育厅也于2020年2月25日印发通知强调严禁培训机构在学生返校前开展线下培训活动。新冠疫情发生后，A公司与B公司均积极协商解决的方法，但疫情期间学员减少、大范围停课、技术成本激增等原因造成B公司没有营业收益，且无法正常使用涉案商铺，B公司认为双方签署的《房屋租赁合同》因新冠疫情及其防控措施已无法继续履行，于是在2020年4月30日向A公司提出退租申请，后B公司也委托团队律师通过邮寄律师函的方式正式通知A公司解除双方的租赁合同，A公司也已于2020年5月23日签署该律师函。

之后，A公司向法院提起诉讼，要求B公司支付20220年2月-2020年5月的房屋租金、单方解除合同违约金154563元及没收B公司14万元租赁保证金。团队律师接受B公司委托后，根据案件的具体情况制定应诉策略，提起反诉，要求A公司立即退回14万元租赁保证金。

二、法院判决结果

1、B公司系因不可抗力提出解除合同，不构成违约，无需支付解除租赁合同的违约金，A公司无权没收B公司缴纳的租赁保证金。具体理由如下：

B公司承租涉案房屋是用于开设教育培训机构，主要是培训口才及声乐。因受新冠疫情及相关防控措施的影响，深圳市中小学及校外培训机构均从2020年2月开始停课。虽然深圳的中小学从2020年5月初陆续开学，但对于校外培训机构，则是等到2020年6月2日以后经各地教育行政部门检查验收审批同意后才可以开展线下培训服务。而且培训机构复课之初，师生都需要佩戴口罩，对于B公司这种主要进行口才及声乐培训的教育机构而言，其实际复课或能够全面复课的时间可能还要后延。新冠疫情及政府部门的相关防控措施对于普通民众来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。在B公司最初提出解除租赁合同时，已数月无法开课即根本无法使用涉案房屋，也没有任何收入，亦无法预知复课时间，在此种情况下继续履行租赁合同对于B公司来说明显不公平。因此，B公司解除与A公司的租赁合同符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定。根据双方签订的租赁合同第14条不可抗力的约定，B公司于2020年5月22日发给A公司的《律师函》中已明确提出因疫情影响以及国务院教育督导委员会办公室、广东省教育厅发布的防控措施，培训机构不得开展线下培训，双方的租赁合同无法继续履行，故提出解除合同。B公司的该《律师函》符合上述约定的免责书面函的要求，且已经明确提出其无法履行合同的政策依据，且相关的政策、防控措施均是公开信息，应视为B公司已提供了相关的证明材料。因此，根据上述法律规定及合同约定，B公司解除合同无需承担违约责任，A公司已经收取的14万元租赁保证金应退回给B公司。

2、A、B公司均确认B公司2020年2月-2020年5月未支付租金，故B公司应向A公司支付2020年2月-2020年5月租金。

三、以案说法

1、新冠疫情或疫情防控措施是否构成不可抗力？

前文所述案例属于承租人以新冠疫情或疫情防控措施系不可抗力为由要求解除租赁合同而引起的纠纷，本律师认为识别新冠疫情或疫情防控措施是否构成不可抗力，应分析疫情造成合同履行障碍的作用力大小。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》也明确“依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件，对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任”。简言之，通过上述案例及规定可看出，司法实践对疫情之下不可抗力的直接使用采用审慎态度，仅当疫情或疫情防控措施对合同履行产生实际性影响，并且该影响已达到令合同目的不能实现的程度，合同主体方才可以不可抗力为由，要求解除合同。

2、当事人应当就不可抗力直接导致合同无法履行的程度承担举证责任

当因新冠疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，受影响方在函告对方要求解除合同时，应在解除函中载明疫情防控情况，对履行合同的影响及其导致合同目的无法实现的情况。这就需要受影响方搜集并留存疫情防控措施相关的通知或公告，且注意留存因疫情导致合同履行或不履行造成损失的证据。另外，即使解除合同，各方主体也应采取相应措施，防止损失扩大。

3、以下几种情形当事人以新冠疫情或者疫情防控措施为由要求解除商用租赁合同的，将不会被支持

（1）新冠疫情或者疫情防控措施不会对合同目的的实现、合同义务的履行产生根本影响的。比如当事人承租房屋用于经营餐饮，在新冠疫情期间确实受到影响，但该影响并未达到房屋无法使用、合同目的无法实现的程度，该种情况下当事人经营的餐饮店收入减少，可与出租方协商减少租金或者延期支付租金。

（2）合同违约事实发生在疫情发生之前。

（3）订立合同时疫情或疫情防控措施为合同履行可预见的事实。

最后，律师团队提示，当出租方或者承租方因新冠疫情或者防控措施导致不能实现合同目的时，各方应依据法律规定及合同约定，及时采取有效措施，维护自身合法权益。